住宅ローン不動産投資はこうやって稼ぐ!利益の考え方

住宅ローンを使って不動産に投資する場合、どのように利益が残るのか、基本を記しています。

この基本を理解するだけで、成功する確率をグッとアップすることが可能です。

住宅ローン不動産投資の成功と失敗

住宅ローンを使った不動産投資は、きちんとした不動産業者から物件を購入し、ちゃんとした不動産業者に管理運営を任せ、安定的に入居者から賃料が得られれば、これほど簡単でやりやすい投資はないでしょう。

反面、悪質な転売業者から物件を購入してしまい、管理運営もお粗末で、賃料収入が不安定だと、破産寸前の非常に危険な状況にあると言えます。

住宅ローンを使った不動産投資で成功する人と、失敗してしまう人、その差は紙一重で、ちょっとした違いに過ぎません。

その違い認識し、失敗を避ける行動をするだけで、ほぼ100%の確率で成功することができます。

以下、そのポイントを詳しく見ていきます。

 

利益はローン支払い後の残り

住宅ローン不動産投資の利益は、毎月入居者から支払われる賃料から、住宅ローンの支払いを除いた部分になります。

 

この図の通り、同じ賃料をであれば、住宅ローンの支払いが少ないほうが利益を多く得られます。

よって、安く物件を買い、住宅ローンの支払いを少なくすれば、利益は多くなります。

そこで問題になるのが、物件をいくらで購入するかです。

 

 

同じ物件でも、悪質業者だとより多くの転売益が乗せますので、物件の価格は高くなります。

よって、悪質業者から物件を買ってしまった場合には、より高額の住宅ローンを組むこととなり、毎月の支払額も多くなることから、残る利益も少なります。。

 

真壁
真壁
住宅ローン不動産投資は、物件を安く購入することが成功のカギです!

 

悪質業者を避ける不動産屋選び

これから住宅ローンで投資しようと考えている方とお話すると、「失敗しないためにはどうしたらいいでしょうか?」とよく聞かれます。

極論を言ってしまえば、「悪質業者を避ける」これにつきます。

上記でも説明したとおり、いかに安く物件を購入するかが成功のポイントです。

悪質業者の場合は転売益がMAX乗ってますので、より高額の住宅ローンを組まされることになります。

いかに安く物件を購入するかなのです。

例えば、相場からして3800~4000万円で売れそうな物件を、3500万円で仕入れられるとします。

買主の理想としては、転売ではなく、3500万円で仲介してもらう形であれば、3500万円+仲介手数料で手に入ります。

しかし、不動産屋はみんな爪が長いので、転売で差額を抜きます。

「安く買って高く売る」が商売の原則なのでしょうがないことですが、問題はその度合です。

優良業者ならば、3800万円で売りに出すかもしれませんが、悪質業者はMAX売れる4000万円で売り抜きます。

「そんな高い物件買わなければいいだけ」と思うかもしれませんが、悪質業者は百戦錬磨です。

貸せるであろう想定家賃をフカせば、簡単に利回りはアップできるのです。

こうすることで、物件価格を釣り上げても利回りは同じなります。

悪質業者がお客を丸め込むなんて朝メシ前なのです。

 

真壁
真壁
その物件価格が適正なのか、想定家賃のシミュレーションは間違っていないか、それを見極めるのは至難の業です。
であれば、悪質業者を避け、信頼できる不動産業者から物件を買うことが、一番の成功の近道なのです。

 

業者選びについての関連記事

悪徳業者についての関連記事

 

管理費で収益に差が出る

住宅ローン不動産投資は一戸を運用するのみですので、毎月得られる利益は多くはありません。

そうなると、掛かる経費を削ることが重要になってきます。

住宅ローンの支払いは削れませんし、固定資産税も削れません。

まず削れるのは管理費です。

 

管理費が3%の場合と5%の場合を比較した図です。

毎月2000円の差でも、ちりも積もれば山となります。

安い分、管理内容が少ない場合がありますので、金額と内容を比較する必要がありますが、同じ内容でしたら安いに越したことはありません。

簡単に削れる経費ですので、必ず比較検討しましょう。

 

真壁
真壁
私たちは大手さんが8%のフルサービスと同じ内容で、3%でやっております。
サービスの質には自信がありますので、安いからサービスも悪い、ということは一切ありません!

 

管理についての関連記事

 

最初のコメントをしよう

必須