こんなに違うの!?借金をまとめるvsまとめない

住宅ローンは他の借り入れと比較すると超低金利です。

住宅ローンを使って、消費者金融、銀行系カードローン、信販系ローン、なんでもまとめることが可能です。

支払いに占める利息の割合というのは大きく、それが無くなるだけで相当節約が可能になります。

住宅ローンで借金をチャラにするとしないの差

当サイトで紹介している不動産投資は、住宅ローンを使って収益用不動産を購入し、賃貸経営をするというものですが、住宅ローンを組む際、既存の借金をまとめることが可能になります。

このメリットがどれくらい大きいものであるか、数字を使って具体的に見ていきましょう。

高金利の借入れによる負担

Aさんは現在、消費者金融3社から50万円ずつ、計150万円を年利18%で借り、60か月(5年間)での返済となっています。

この場合の返済額は、

毎月1社あたり1万2696円の返済額(3社合計では3万8088円)

となります。返済の進捗によって、支払う元金と利息の按分は変わりますが、

元金50万円を完済した時点での支払利息の総額は26万1781円(3社合計元金150万円に対して支払利息は78万5493円)

となり、

元利合計での支払総額:76万1781円(3社合計での元利支払総額は228万5343円)

となります。支払総額はたった5年間で、借りた金額の約1.5倍にまで膨れ上がってしまいます。

150万円を年利18%で借り入れたことで、その後5年間にわたって返済を続け、最終的には利息分である約80万円のマイナスとなります。

1年あたり約16万円の利息負担を負うことになるのです。

借金をまとめないで住宅ローン投資をスタート

住宅ローンを使って不動産投資した場合の、平均的な条件と結果でシミュレーションすると、以下のような結果となります。

 

  • 物件価格 3000万円
  • 諸費用 210万円(物件価格の7%)
  • 借入総額 3210万円(オーバーローン)
  • 借入金利 1.2%
  • 返済期間 35年間
  • 家賃設定 月額12万円(年間家賃144万円)
  • 経費率は10%を想定

→この物件から得られる年間の利益(キャッシュフロー)は16万7402円

 

この結果を見てみると、せっかく資産形成のために住宅ローンで不動産投資を始めても、得られる利益は全て消費者金融の利息負担で消し飛んでしまうことが分かります。

もちろん、消費者金融に毎月支払うのは利息だけではなく元金も含まれるのですから、年間45万7056円の支払いが生じます。

これでは、不動産投資から得られた賃料収入は全てなくなってしまい、住宅ローンの返済も困難になるかもしれません。

これから、住宅ローンで不動産投資を始めようとしている人は、不動産投資で資産形成をしていこうと考えているはずです。

ところが、消費者金融などから高金利の借入れをしていれば、資産形成は困難となります。

住宅ローンの返済は滞りなく進んでいるため、資産形成がまったく進まないというわけではありませんが、確実に資産形成が遅れてしまうことは明らかです。

住宅ローンで借金を完済した場合はどうなるか

では、住宅ローンで不動産を購入するとき、転売益からの還元を受けることで高金利の借金を完済した場合にはどうでしょうか。

この場合、借金分だけ物件価格は高くなりますから、シミュレーションは以下のようになります。

 

  • 物件価格 3200万円(消費者金融からの借金150万円と業者の転売益50万円を上乗せ)
  • 諸費用 224万円(物件価格の7%)
  • 借入総額 3440万円(オーバーローン)
  • 借入金利 1.2%
  • 返済期間 35年間
  • 家賃設定 月額12万円(年間家賃144万円)
  • 経費率は10%を想定

→この物件から得られる年間の利益(キャッシュフロー)は8万6537円

 

借金をまとめなかった場合は年間の利益がゼロだった反面、借金をまとめた場合は、住宅ローンの借入額が借金分増えているにもかかわらず、毎月プラス収支になります。

年間の利益を8~9万円も確保することが可能です。

もちろん、年間45万7056円の元利返済分もなくなり、賃料収入から住宅ローンを返済していけばいいだけですから、負担は大幅に軽減されます。

年利18%の借金を、年利1.2%の借金で借り換えているのですから、このような結果が得られるのも当然のことです。

効率よく資産形成をしていくためには、高金利の借入れを完済してから始めることが重要です。

当サイトの提携業者を利用していただき、借金完済、そして資産形成をしていただければと思います。

 

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借金完済には業者の協力が不可欠

通常、アパートローンによって不動産投資を始める場合には、不動産業者の協力が必要になるものです。

業者がつながりのある銀行にアパートローンの口利きをしてくれたり、物件を紹介してくれたり、その後の管理を任せたりすることができます。

住宅ローンを使って不動産投資を始めるならば、このサポートの重要性が高まります。

通常はアパートローンを組むのが普通ですから、住宅ローンで不動産投資をするというのはイレギュラーだからです。

住宅ローンで投資する知識に長け、これを専門とする業者のサポートが必須となるのです。

 

業者が借金分を上乗せしてローンを組んでくれる

「住宅ローンで借金を払うなんて本当にできるの?」と思ってしまうようなことですが、提携不動産業者が借金分を上乗せして住宅ローンを組み、その分をキャッシュバックするという形で借金を住宅ローンに含ませてしまうのです。

このようなやり方は通常難しいのですが、提携不動産業者ならできる、特殊な手法です。

具体的には、以下のような流れで進められます。

 

  1. 提携不動産業者に依頼し、住宅ローンで不動産を購入し、賃貸経営するためのサポートを受ける
  2. 業者は、収益性の見込める物件を紹介する。物件の売値には売却益が乗せられており、ここに買主の借金の返済分も含まれている
  3. 業者は、物件購入代金と諸費用を合わせたオーバーローンを住宅ローンで引き出すため、金融機関との交渉をサポートする
  4. 住宅ローンを締結し、物件購入代金と諸費用を支払って物件を購入する
  5. 物件購入代金に含まれていた転売益の中から、買主の借金の返済分を還元する
  6. 買主は借金を完済する

 

不動産業者は、不動産を売却することで転売益を得ますが、それに買主の借金分を乗せておき、売買成立後に借金分を還元します。

つまり、買主は住宅ローンを少し多めに組むことによって、自分が抱えていた借金を完済することができます。

住宅ローンで既存の借金を借り換えるとも言えますが、住宅ローンの金利は非常に低いのに対し、消費者金融やカードローンから個人的に借り入れた借金は高金利であるため、借り換えの効果は非常に高いと言えます。

提携不動産業者では、住宅ローンを活用して不動産投資を始める際、銀行交渉や物件の選定、購入後の管理、入居者のあっせんまで幅広くサポート可能です。

 

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まとめ

もし、高金利の借金を抱えている人が、借金を抱えたままで不動産投資に取り組めば、せっかく得られた賃料収入が高い支払利息によって食いつぶされてしまいます。

返済負担は重く、住宅ローンの返済にまで響いてくることもありますから、高金利の借入れを放置したまま不動産投資を始めるべきではありません。

投資よりも借金完済が最優先となります。

順を追えば、借金完済してから不動産投資なわけですが、それを一緒にできてしまうのが今回の手法です。

ぜひ提携不動産業者に相談いただき、高金利の借入れを完済したうえで資産形成を始めるようにしてください。

 

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