管理会社でこんなにも違う賃貸経営、大家の悩みはつきない…

不動産投資で必須なのが、物件を管理する管理会社です。

入居者からの苦情、家賃の入金管理、物件の修繕や原状回復、入居者の募集など、賃貸経営で核となる部分を担う重要な業務。

大家自身が管理されている場合もありますが、大半の方は他に本業をお持ちなので管理会社に委託されている場合がほとんどです。

しかし、委託する管理会社によっては、収益が全然違ってきます。

オーナー(大家)の悩みを元に考えて行きます。

空室を埋められない管理会社

大家さん
大家さん
退去があるとなかなか空室が埋まらなくて、空いている期間がムダだから、もうちょっと早く埋めることはできないのかな…

管理系の不動産業者の中には、賃貸の客付けをやっていない業者も多いです。

協力業者にお願いして、入居者をあっせんしてもらうしかないのですが、客付け業者の動きが悪ければ、入居までに時間がかかってしまい、空室期間が長くなってしまいます。

空室期間が長くなることを避けたい大家は、広告費(AD)を出してまで客付け業者の動きを良くするのです。

大家さん
大家さん
でもこの広告費って、入居が決まる度に払うから結構な出費なんだよね…
真壁
真壁
私たちのように、自社で賃貸の客付けをしている業者であれば、オーナーさまから委託されている管理物件を最優先で入居者を決めていきます。
自社で客付けができてしまうので、他業者に依頼する必要もなく、広告費の支払いも抑えられます。

 

管理費が高い管理会社

大家さん
大家さん
今は大手の管理会社なんだけど、高い管理費の割には管理内容が薄い感じがする。やっぱ大手はブランドイメージだけなのかな…

確かに、大手管理会社のブランドイメージは良いですが、管理の仕事内容は良くないパターンが多く見受けられます。

管理費によって管理内容を変えている業者も多く、

  • 8%だとこの内容
  • 5%だとこの内容
  • 3%だとこの内容

といったように、「松竹梅」的な管理費の設定をしています。

この場合、やはり真ん中の5%を選択する大家さんが多いようです。

しかし、中間プランなのでフルサービスではありません。

真壁
真壁
私たちは大手さんが8%のフルサービスと同じ内容で、3%でやっております。
サービスの質には自信がありますので、安いからサービスも悪い、ということは一切ありません。
私たちは管理費以外にも、入居者からの仲介手数料など他の収益がありますので、管理費は最低限でやらせていただきます!

 

大家さん
大家さん
なるほどね、毎月の家賃収入から様々な支払いを済ませた後の残りが大家の生活費になるので、少しでも手残りが多くなるならこれほど嬉しいことはないね!
真壁
真壁
はい、毎月のキャッシュフローが少なくてお悩みのオーナーさまは多いです。
私たちは、オーナーさまのキャシュフローを少しでも増やせるよう尽力いたします。

 

大家の希望家賃で決められない管理業者

大家さん
大家さん
入居募集をするとき、希望家賃は◯.○万円と指定しているのに、希望家賃で決まった試しがない。一体どうなっているんだか…

空室を埋められない管理業者の場合、客を逃したくないので家賃を下げてでも入居させてしまう傾向にあります。

せかっくのお客さん、管理している空室物件に案内し、絶対決めてやろうと意気込んでいると、まさかの家賃交渉。

管理会社は「この機会を逃すと次のチャンスはいつ来るかわからないし、空室が続くとオーナーからまた言われちゃうから、家賃下げてでも決めちゃえ!」という心理状況になります。

また、空室がずっと続いている物件に、協力業者から「家賃が◯.○万円になるなら申し込みしたいってお客さんがいるんですけど…」と持ちかけられた場合は、「大家の希望家賃より低いけど、これで決めちゃっていっか」という感じで簡単に下げてしまうのです。

要するに、入居させる力がないので、価格決定権がないということです。

真壁
真壁
私たちは複数の店舗を持って自社で集客し、毎月何百という賃貸契約を締結していますので、主導権は常に私たち管理側にあります。
オーナさまの手残りを増やすのが管理会社の使命だと認識しておりますので、過度な家賃交渉はすべてお断りしています。
オーナーさまの希望家賃どおりに決めてこそ、私たちの存在意義があります。

 

入居者に苦情を言えない管理会社

大家さん
大家さん
この前、宴会やって大騒ぎしている入居者がいて、近隣からクレームになったんだけど、その入居者に強く言えないんだよね、今の管理会社。また宴会やるよ、あの入居者は…

賃貸物件の入居者にはどんな人がいるかわかりません。

暴力的な言動をする人も少なくないのです。

特に大手系の管理会社は、学歴重視で採用しているので、そのようなトラブルに慣れていないスタッフが多いのです。

でも、きちんとクレーム対応し、問題の入居者にしっかり言ってこその管理会社ではないでしょうか。

対応できない場合、被害を受けるのは大家なのですから。

真壁
真壁
最近よく聞くトラブルです。家賃低めのワンルームだと、若干、素性の悪い人が入居しています。
私たちは管理している不動産業者として、毅然と問題入居者に立ち向かいます。
「どんな問題も処理してくれる」とオーナーさまから認めれてこそ、管理契約を継続していただけていると理解しておりますので。

 

 

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