不動産投資に住宅ローンは使えるの使えないの?

住宅ローンは、居住用不動産を購入するためのローンであり、収益用不動産を購入するために使うことはできません。

しかし、住宅ローンで収益用不動産を購入することは実際に可能です。

可能であるものの、購入後にトラブルにならないために、きちんと仕組みを知ったうえで取り組むことが重要です。

本稿で、住宅ローンで不動産投資を始められる理由や仕組みについて学んでいきましょう。

住宅ローンで不動産投資ができる?

住宅ローンは、本来ならば居住用不動産を購入するためのローンです。

そのため、収益用不動産を購入して不動産投資を始めるために利用することはできません。

ただし、これは原則として利用できないというだけのことで、実際には利用が可能です。

正しくは、住宅ローンで購入した物件を賃貸することは原則的にできないが、結果的にそうなってしまうこともあるということです。

最初から収益用不動産を購入して不動産投資を始めたいという理由で、金融機関に住宅ローンを申し込んでも、それは当然許されません。

しかし、住宅ローンで居住用不動産を購入して、それが結果的に賃貸されるということは十分にあり得ます。

 

居住用不動産を賃貸する例

例えば、以下のような理由から賃貸されることがあります。

 

  • 住宅ローンで居住用不動産を購入し、住み続ける予定であったものの、勤務先から転勤を命じられた。家族で転勤先に引っ越し、居住用不動産は賃貸することにした。
  • 婚約している人が、結婚を機にマイホームを買うことにした。住宅ローンで居住用不動産を購入して住む予定であったが、婚約破棄になった。一戸建てに一人で住むよりも、独身時代から住んでいるマンションのほうが便利であるため、居住用不動産は賃貸することにした。
  • 住宅ローンで居住用不動産を購入し、住み続ける予定であったものの、両親の介護をしなければならなくなった。両親の近くに引っ越し、居住用不動産は賃貸することにした。

 

このように、例外的に居住用不動産が賃貸されることはあります。

金融機関でも、これらの例外を一切認めないという対応はできないため、住宅ローンをきちんと支払うならば問題にはしないのが普通です。

 

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投資前提でも問題ないか?

このような例外が認められるのですから、その「仕方ない理由」を建前として、住宅ローンで不動産投資を始めることは可能です。

もちろん「建前」であり、本来ならば認められにくい方法ですから、その点には十分注意する必要があります。

 

特に、住宅ローンの仕組みをよく理解していなければ、どこかで金融機関に不正な利用がばれてしまうことがあります。

居住用不動産を購入するとして住宅ローンを組み、賃貸に利用しているのですから、正当な理由が認められなければ契約違反となり、一括返済を求められることもあります。

 

金融機関とトラブルになって事例

実際の事例でも、居住用不動産を賃貸していたことが発覚した結果、一括返済を求められているケースが少なくありません。

例えば、以下のようなケースがあります。

Aさんは、自宅の一部を賃貸するということで住宅ローンを組み(金融機関によって基準は異なるものの、居住をメインとして一部を賃貸する形であれば住宅ローンが出る場合がある)、居住用不動産を購入しました。

しかし、不動産を購入して間もなく、Aさんの奥さんが妊娠しました。奥さんは、小さな子供を育てていくにあたって、自宅の一部に他人が入居している環境は悪いとして、住むことを拒否しました。

Aさんは仕方なく、購入した物件を全て賃貸することとし、自分たちは別の賃貸物件に住むことにしました。これが金融機関にばれてしまい、理由を説明しても認められず、一括返済は免れたものの、金利を投資用ローンと同等まで引き上げられてしまいました。

 

住民票や郵便物の問題に注意すべき

Aさんの例のように、居住用として住宅ローンで購入したにもかかわらず、その物件に住んでいないことが金融機関にばれるとトラブルになります。

なぜ金融機関にばれるのかといえば、住民票や郵便物が問題です。

住宅ローンの契約を結ぶ際には色々な書類が必要となりますが、住民票については購入前段階の現住所を用います。

まだ物件は購入しておらず、引っ越しておらず、居住実態がないため、転入届を出して新住所の住民表を作ることはできないためです。

したがって、金融機関が特に求めない場合には、購入前段階の住民表があれば住宅ローンを組むことができ、購入した物件に居住せずに賃貸することもできます。

しかし、新住所の住民表に移っていないことが書面から分かったり、金融機関からの書類が届かなかった場合などには、金融機関は「住んでいないのでは?」と疑うことになります。

そして、住宅ローンの契約者に確認を取った結果、そこに住んでおらず、納得のいく理由もない場合にはトラブルとなり、最悪、一括返済を求められることもあります。

 

当サイト提携の不動産業者では、金融機関の特性を熟知しております。

  • 購入物件から住民票を移動できるタイミングは金融機関によって違う
  • 融資後に色々と調べる金融機関は使わない
  • 融資後に返済表が送られる場合は入居者に対応してもらう

熟知していない不動産業者で物件を購入するのが一番危ないです。

提携の不動産業者は、購入後にも、

  • 入居者への事情説明
  • 空室になった場合の即入居斡旋
  • 物件の管理

など必要なものはすべて提供いたします。

安心して住宅ローンにて不動産投資していただけます。

 

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納得のいく理由があればよい

逆に言えば、住宅ローンで購入した物件を賃貸していても、住宅ローンの契約者本人の住民票がそこにない理由があれば問題ないと言えます。

前出のように、例外的に認められる理由を用いるのも良いでしょうし、それ以外にも、

 

  • 住宅ローンで居住用不動産を購入したが、配偶者と別居することとなった。現在は離婚協議中であり、自分は別の賃貸物件に住んでいるから住民票はそこへ移している
  • 住宅ローンで購入した物件に引っ越したものの、子供がシックハウス症候群になってしまい、住み続けることができなかった

 

などの理由が考えられます。

 

金融機関は、プライベートな問題には深くかかわらないのが普通です。

特に、センシティブな問題となれば詮索されることはないでしょう。住宅ローンの支払いさえできるならば波風は立ちません。

もっとも、転勤などを理由としていた場合には、本当に転勤しているのか調べられた場合にばれてしまいます。

勤務先に裏を取ったり、転勤先を証明する資料を求められたりしてしまうと、言い訳することができなくなります。

このため、離婚や別居、親の介護といった家庭内の問題を理由にしておくのが無難です。

そうすることで、住宅ローンで購入した物件を賃貸に使い、金融機関ともトラブルを起こす危険がありません。

 

繰り返しになりますが、住宅ローンで不動産投資するには、熟知したパートナー(不動産業者)が必要不可欠です。

よく分かっていない不動産業者にて住宅ローン投資をやってしまうのはトラブルの元になります。

真壁
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