住宅ローンで不動産投資を始めるのはメリットだらけなんです

不動産投資に住宅ローンを活用すれば、色々なメリットを得ることができます。

これから投資を始めようと考えている人の多くは、副業として始めたいと考えていることでしょう。

副収入のために大きなリスクを負ってしまわないためには、できるだけ多くのメリットを得ながら投資することが重要です。

調達金利が低い

まず、住宅ローンは金利が低いというメリットがあります。

ダイヤモンド社のまとめによると、2018年12月の主要銀行の住宅ローン金利は、

 

  • 変動金利:0.428%
  • 5年固定:0.700%
  • 10年固定:0.750%
  • 35年固定:1.365%

 

となっています。

変動金利では、0.4%台となっており、多くの人が超低金利で借入をしています。

アパートローンに比べるとかなり低い水準、ということに気付いてください。

アパートローンは、提供する金融機関の規模、賃貸事業としての内容、借りる人の属性などによってかなり変化します。

個人でアパートローンから借りる場合には、その地域の金融機関に申し込むことになると思いますが、おおむね1.5~4.5%の水準です。

金融機関の規模による違いを基準とすれば、

 

  • 横浜銀行などの大手地銀ならば1.5~2.5%程度
  • その他の中小の地銀ならば3%台
  • 信用金庫ならば3%台(地銀に比べると高くなる傾向がある)
  • スルガ銀行などの例外的な金融機関ならば4.5%程度

 

となっています。

他の金融機関にくらべて、アパートローンに非常に積極的だったスルガ銀行では、不正融資が問題視されたことが記憶に新しいと思います。

普通の銀行ではなかなか貸せないような属性の低い人にも貸し付けており、金利は高めに設定されていました。

不正融資問題の影響を受けて、現在ではアパートローンの提供はほとんど行われていないようですが、当時は4.5%程度の金利で融資を出していました。

それを除外しても、一般的なアパートローンの金利は1.5~3%台となっています。

住宅ローンの金利と比較すると、場合によっては倍以上の金利になります。

多額の借入れを行い、長期で返済していくからこそ、金利は最終的な返済総額に大きな影響を与えます。

金利が低いというメリットは非常に大きいです。

 

不動産投資というのは、物件の利回りから調達金利を引いた、イールドギャップで儲けるのが基本です。

調達金利が低いということは、より多くの利益を出すことが可能になります。

 

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審査がメチャメチャ通りやすい

不動産投資に使われるアパートローンの審査は厳しいです。

年収や資産背景などの属性を見られ、そして3割程度の頭金まで要求されます。

最低でも年収が7~800万円ないと厳しいでしょう。

対し住宅ローンなら、年収300万円もあれば十分です。

物件価格満額の融資が出て、しかも諸費用分まで融資が出ます。

また、正社員である必要はないので、フリーターや派遣社員でも十分に可能性があります。

 

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入居者に住宅ローンを払ってもらえる

住宅ローンは原則、居住用不動産を購入するためのものです。

それをあえて賃貸に利用するわけですが、そうすることによって、入居者が住宅ローンを払ってくれるシステムを作ることができます。

マイホームが欲しいと考えても、毎月の住宅ローンの圧迫が大きくて手が出せないという人もいることでしょう。

しかし、住宅ローンで購入した物件を賃貸すれば、そこから得られる賃料収入から住宅ローンを返済していくことができます。

つまり、入居者が住宅ローンを払ってくれるのです。

これが、住宅ローンで不動産投資する最大のメリットでもあります。

購入者であるオーナーは、超低金利で住宅ローンを引き、入居者からの賃料の中から住宅ローンを支払い、ローンの残債を減らすことが可能なのです。

自宅を賃貸してしまうために、オーナーは別に住まなくてはならず、家賃が発生してしまいますが、安いワンルームでも借りれば家賃負担も大きくはありません。

職場の近い、都心のワンルームに住んでラクに通勤することも可能です。

実家など、家賃のかからない場所に住めるならば、住宅ローン不動産投資のメリットをもっともっと味わうことができます。

 

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将来自分で住んでも良し

将来、買主であるオーナーがその物件に住むときには、賃貸していた期間に応じて住宅ローンの返済は進んでいます。

賃貸で回していた期間が長ければ長いほど、住宅ローンを入居者が払ってくれているので、残債がどんどん減っていきます。

30年ローンを組んで、10年賃貸したあと自分自身で住む場合には、あと残り20年の住宅ローンを支払えば良いわけです。

独身のとき、将来住みたいエリアに戸建てやマンションを購入しておきます。

結婚して子供が生まれ、入居者が退出したタイミングで貸していた自宅に自分で住む、という自宅購入のやり方があります。

将来家族を持ち、マンションや戸建てに住みたいと考えていて、現在独身の方は積極的に検討するべき手法です。

住宅ローンを組んでも大丈夫だろうか…と不安に思っている人は、返済は入居者がやってくれると考えて、積極的に検討してみることをおすすめします。

 

賃貸で回し続けて資産形成

もちろんずっと賃貸で回して住宅ローンを払ってもらうこともできます。

そして売れるタイミングがあれば、売却益を狙っても良いでしょう。

まずは審査が通りやすい住宅ローンで投資を始め、資産も積み上がり属性が上がった段階でアパートローンを借りて、より一層の資産形成をするのも良いでしょう。

不動産投資の入り口としての住宅ローンは非常にやりやすいのです。

 

既存の借り入れをまとめることもできる

住宅ローンで収益用不動産を購入する以外にもメリットが得られることがあります。

消費者金融、カードローン、信販系の借り入れなど、すべてを住宅ローンでまとめてしまうことが可能です。

この方法は、以下のような流れで行われます。

 

  1. 住宅ローンを使って不動産投資するために、提携不動産業者に問い合わせる
  2. 業者は借金完済の相談に乗り、物件の選び方や管理など全てサポートしてくれる
  3. 業者の紹介によって物件を選んでいき、住宅ローンの審査等を進める
  4. 物件価格に借金分上乗せして住宅ローンを組み、物件を購入する
  5. 不動産業者から買主に、住宅ローンを多く組んだ分(借金完済分)を還元する
  6. 買主は借金をすべて完済する

 

これに数字を入れて具体的に例えてみると以下のようになります。

 

  1. Aさんは住宅ローンで収益用不動産を購入するため、業者に申し込む。この時、Aさんには200万円のカードローンを抱えている
  2. 業者は、住宅ローンで収益用不動産を購入することにより、その200万円を完済できるという特典をつける
  3. 業者が物件を紹介するとき、3800万円で売れる物件に対して4000万円の売値をつけ、Aさんはこれを購入する
  4. 業者は200万円の転売益を得ることができる。この中から、200万円をAさんに還元することによって、Aさんは200万円のカードローンを完済できる

 

もちろん、この方法によって収益用不動産を購入する場合、本来必要としているよりも多くの融資を受けることになり、返済負担は重くなり、得られるキャッシュは少なくなるでしょう。

しかし、上記の例では、住宅ローンで収益用不動産を購入しつつカードローンも完済しており、これはいわば「借入れの一本化」と同じです。

 

200万円を2年間借りた場合

カードローン(金利15%):利息額約600,000円

住宅ローン(金利0.45%):利息額約18,000円

差額582,000円

利息のインパクトはこれだけ大きいのです!

 

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カードローンよりも住宅ローンの金利のほうが圧倒的に安く、毎月の負担は住宅ローンの返済だけになるため、返済負担は軽くなります。

良心的な業者であれば、最適な利益を乗せたうえで、借金完済のスキームを組んでくれます。

かなり利益を乗せてくる悪質業者は問題外なのは言うまでもありません。

 

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生命保険の代わりになる

住宅ローンを組むと団体信用生命保険という保険に加入します。

団体信用生命保険(以下、団信)とは、住宅ローンを組んだ人が死亡したり、働けなくなった時、保険金によって住宅ローンを完済するためのものです。

住宅ローンは、契約者の給与所得で返済する前提で組んでいます。

このため、契約者が死亡したり、高度障害状態によって働けなくなったりした場合には、住宅ローンの返済ができなくなるため、団信からの代位返済が必要となるのです。

ということは、住宅ローンを残して一家の大黒柱が亡くなってしまった場合でも、数千万円の価値のある不動産が無借金で家族に残ります。

生命保険としては物足りない部分もあるかもしれませんが、「無借金で持家が残るなら良し」と考えるならば、生命保険の代わりになるでしょう。

 

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まとめ

住宅ローンで不動産投資を始めることによって、借りやすくなるというメリットのほかに、金利が低くなる、入居者に返済してもらえる、借金を完済できるなどのメリットがあります。

アパートローンで不動産投資を始めるならば、借りることが難しくて金利は高めなので、ハードルが高いを言わざるを得ません。

このように比較すれば、住宅ローンを利用すべきことは明白でしょう。

 

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