住宅ローンで不動産投資したらバレる?バレたらどうなる?

住宅ローンは、不動産投資には使えないローンです。

それをあえて不動産投資に使うことで、好条件で不動産投資を実践し、成功の確率を大きく上げることができます。

しかし、本来ならばアパートローンで借りなければならないところを、住宅ローンで借りているのですから、金融機関にとっては不利益となります。

バレてしまえば契約違反を問われ、最悪一括返済を求められることもあります。

では、果たして金融機関にバレることはあるのでしょうか?バレたらどうなるのでしょうか?

住宅ローンで不動産投資したら、なにが悪い?

住宅ローンとは、居住用の住宅、つまりマイホームを買うためのローンです。

このため、居住用の自宅を買う場合のみに借入れが可能であり、それ以外の用途には利用できません。

例えば、住宅ローンで購入した物件を、賃貸に転用することはできません。

賃貸物件を購入するためには、住宅ローンではなくアパートローンを利用する必要があります。

 

なぜローンを使い分ける?

居住用でも賃貸用でも同じ不動産なのに、どうして金融機関は住宅ローンとアパートローンに分けているのでしょうか。

それは、金融機関にとって、融資の際に最も重要となるのは、借り手からきちんと回収できるかどうかであり、居住用と賃貸用で用途が変われば、回収の考え方も変わってくるからです。

住宅ローンでは、借り手は購入した物件に住む以外の目的はありません。

ローンを返済する動機は「住み続けるため」であり、そのために給料の中からローンを返済していきます。

一方、アパートローンでは、借り手は購入した物件を賃貸して収入を得ることが目的です。

ローンを返済する動機は「賃貸経営を続けるため」であり、そのためには家賃収入から返済していきます。

このように、住宅ローンとアパートローンでは目的と返済原資が異なります。金融機関が融資できるかどうかを判断する際にも、

 

  • 住宅ローン:「給料からきちんと返済できるか」を見ており、いわば本業での安定性を見ている
  • アパートローン:「賃料収入からきちんと返済できるか」を見ており、いわば賃貸事業での安定性を見ている

 

という違いが出てきます。

 

銀行員の考え方

銀行員の考え方は、購入する物件が居住用であるか、賃貸用であるかによって明確に区別されています。

居住用の住宅ローンならば、本業でしっかり働いている人には低リスクが貸すことができます。

借り手の属性に対する審査も緩めですし、返済期間も長めに設定され、金利も低めに設定されます。

物件満額+諸費用分まで含めてローンが組めることもあります。

しかし賃貸用のアパートローンならば、賃貸事業でしっかり稼ぐ必要があります。

入居者がいなければ賃料収入は発生せず、ローンの回収も難航するかもしれません。

このため、金融機関は借り手の属性や、賃貸事業の事業計画を厳しく審査し、返済期間や金利も厳しめに設定されています。

 

金融機関が怒るワケ

住宅ローンで不動産投資するとき、借り手は居住用物件を買うと金融機関に伝え、甘めの審査で低金利・長期返済という好条件を引き出しています。

金融機関しては、居住用物件だからこそ、その条件で住宅ローンを出しています。

ところが、実際には賃貸用物件だったとなると、居住用と思って審査した金融機関の見込みは完全に外れてしまいます。

本来、厳しく判断すべき融資案件を、甘い審査で通してしまったことになるのです。

このとき、金融機関は「嘘をつかれた」と感じるでしょう。

それ以上に、当初に想定していた回収リスクは見込み違いであるため、返済期間も、金利条件も不釣り合いな条件になります。

嘘をつかれた、回収リスクが高まったからこそ、金融機関は怒るのです。

 

なぜバレる?

ところで、住宅ローンで不動産投資をしたとき、なぜバレることがあるのでしょうか。

これには、いくつかの原因があります。

バレる理由として最も多いのが、郵便物です。

住宅ローンを契約する段階では、まだ新住所には住んでおらず、住民票もその時点での住所にあります。

つまり、契約の際に金融機関に提出する住民票は、新住所のものではありません。

住宅ローンを組んで新居を購入すると、住民票を新住所に一時的に移すことになります。

しかし、その物件を賃貸してしまえば、その物件には住宅ローンの契約者の居住実態はなく、住民票もなく、郵便物がうまく届かないことがあります。

金融機関が新住所に郵便物を送った際に、郵便物が届かないということになると、金融機関は本当に住んでいるかどうかを怪しみます。

そこで、住宅ローンの借り主に確認をとった結果、やはり住んでいないことが分かると、住宅ローンを賃貸のために使ったことがバレてしまいます。

 

バレるとどうなる?

このような時のために、金融機関は住宅ローンの契約の際に、契約に「期限の利益」というものを設けています。

これは、「契約通りに返済が行われている以上、契約通りに返済し続けることができる(金融機関は借り手に対して、早期返済や金利の上乗せなどを求めることができない)」という利益です。

金融機関と借り手が話し合って住宅ローンの契約に至ったわけですが、その契約の前提となった条件、例えば借り手の属性や資金使途などに間違いがあれば、契約は無効となります。

両者の信頼関係は壊れて、借り手は期限の利益を喪失します。

つまり、金融機関は借り手に対して、住宅ローンの一括返済を求めることが可能となります。

でも実際には、一括返済を求められてもそんな大金ありませんから、金融機関はどうしようもありません。

苦肉の策として、住宅ローンの超低金利を、アパートローンの金利まで引き上げる、金利見直しをされておとがめなし、というパターンが大半です。

 

真壁
真壁
私たちのように、きちんと対応する業者がサポートすればまずバレませんが、疑われてもちゃんとした言い訳をすれば回避できます。最悪バレても、金利見直しで済む場合がほとんどですから、それほど心配する必要はありません。

 

実際はバレても問題ない

以上のような理由で、住宅ローンを賃貸物件の購入に使ったことがバレることがあり、バレてしまえば賃貸事業が破綻する可能性があります。

しかし、金融機関にばれたとしても、対処を知っておけば上記のようなペナルティを受けることはありません。

というのも、郵便物が届かなかったということは、居住実態を疑うための状況証拠でしかないからです。

金融再編が進んだことで、銀行員一人当たりの業務負担は日増しに増えています。

多額の融資をしている法人の与信管理に追われている中で、融資規模の小さい個人の住宅ローンの管理に割くことができる労力は限られています。

したがって、状況証拠から疑うことはあっても、物件を実際に見に来て、他人が住んでいることを確認し、証拠を押さえることはほとんどありません。

このため、金融機関が疑いを抱き、借り主に電話などで問い合わせたとき、購入した物件に住めなくなった「納得のいく理由」があれば、契約違反を問われ、期限の利益を喪失することもありません。

この時に伝える内容は、プライベートな内容がベストです。例えば、

 

  • 妻と離婚協議中であり、新居に住めなくなった
  • 新居に住んだものの、子供がシックハウス症候群になって引っ越さざるを得なくなった
  • 結婚を前提に自宅を購入したが、婚約破棄になって住めなくなった

 

などの理由です。

金融機関は、このようなプライベートなことに立ち入ることを嫌うため、事実確認をとろうしません。

逆に、「仕事で転勤になった」などの理由を伝えた場合、金融機関から勤務先に事実確認をとればバレてしまう可能性が残るので避けています。

 

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まとめ

住宅ローンで不動産投資をすることは、金融機関にとっては好ましくないことです。

好条件で融資を引き出し、不動産投資が有利になるものの、金融機関にバレた場合のリスクは高いです。

とはいえ、金融機関が証拠をつかむために動くことはなく、あくまでも疑うだけのことです。

疑いをかけられたときのために、事前に対策を考えておけば、契約違反を問われる事態にはなりません。

 

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